Договор с риэлтором на продажу квартиры: как составить, расторгнуть и где скачать образец? сопровождение сделки купли-продажи агентством недвижимости: плюсы и минусы

Договор с риэлтором на продажу квартиры: как составить, расторгнуть и где скачать образец? сопровождение сделки купли-продажи агентством недвижимости: плюсы и минусы

Договор с риэлтором: нюансы при продаже квартиры

Многие продавцы в надежде выгодно реализовать свое имущество обращаться за помощью к профессиональным риэлторам.  

Прежде чем обратиться к риэлтору и подписать с ним договор об оказании услуг, необходимо четко сформулировать свои интересы: за какие деньги и в какие сроки вы хотите реализовать свою квартиру.

Далее следует разобраться с тем, какой набор услуг и на каких условиях предлагает то или иное агентство. Немаловажно выяснить и репутацию агентства, поинтересоваться квалификацией его сотрудников.

Документальное сопровождение сделки

Поскольку типовых образцов договоров, которыми сопровождается продажа квартир, законодательно не утверждено, агентства разрабатывают их самостоятельно, опираясь на своих юристов и их трактовку положений Гражданского и Жилищного кодексов.

«Действительно, законодательством не утверждена какая-то единая и обязательная форма договоров между риэлтором и клиентом. Каждое агентство самостоятельно определяет их содержание, – подтверждает президент Гильдии риэлторов РТ, директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев.

– Однако еще в 2011 году группа юристов Гильдии риэлторов РТ разработала договорную базу с клиентами, рекомендованную для членов Гильдии и для всех остальных агентств недвижимости. Эти договора, полностью соответствуют положениям действующего законодательства, как говорится, «от и до» отражают сегодняшнюю практику проведения сделок.

Эти документы не только прошли юридическую экспертизу, но и успешно применяются на практике, их легитимность доказана в ходе судебных разбирательств.

От работы с этими типовыми договорами многие ощутили положительный эффект – работать стало спокойнее, клиенты проявляют больше доверия, ведь документы составлены таким образом, что они одинаково защищают и интересы риэлтора, и интересы клиента».

Читаем агентский договор

Агентский, как и многие другие договоры, содержит ряд утвержденных Гражданским кодексом существенных условий, без которых такой договор может быть признан недействительным. Рассмотрим их подробнее.

Преамбула

Раздел «наименование сторон», кроме Ф.И.О. подписантов, должен обязательно содержать сведения о юридическом лице, то есть его полное или краткое наименование согласно Уставу организации.

Договор может быть подписан от имени генерального директора или агента, который в дальнейшем будет вести сделку. Во втором случае важно, чтобы агент имел доверенность на подписание такого рода документов.

Предмет договора

В этом разделе указывается вид услуги. В рассматриваемом в нашей статье случае – это действия по продаже объекта недвижимости. Помимо этого, данный пункт договора содержит полное описание объекта и его стоимость с учетом агентского вознаграждения.

«Если продавец заявляет стоимость квартиры существенно выше рыночной, я бы рекомендовал агентствам недвижимости провести с клиентом, что называется «разъяснительную работу»: показать аналогичные объекты, чтобы не выставлять свою квартиру за нереальную цену», – комментирует Руслан Садреев. – Цена должна соответствовать рыночной.

Стоимость услуг и порядок их оплаты

Агентский договор возмездный, соответственно, стоимость услуг по договору также относится к разряду его существенных условий. Без их полного указания регулировать взаимоотношения будет сложно. Некоторые агентства предпочитают фиксированную оплату, некоторые оговаривают процент от сделки.

Сумма вознаграждения агентства в Казани в среднем составляет от 50 до 100 тыс. рублей в зависимости от стоимости объекта, его ликвидности, сложности оформления документов и т.д.

Что касается порядка оплаты, то, например, типовым договором, разработанным Гильдией риэлторов РТ, предусмотрено, что вознаграждение агенту выплачивается не позднее дня выполнения им своих обязанностей по договору. Это может быть сделано как в наличной, так и безналичной форме.

«Услуги, как правило, оплачиваются по факту их полного оказания – после подписания акта выполненных работ, – поясняет Руслан Садреев.

Договор с риэлтором на продажу квартиры: как составить, расторгнуть и где скачать образец? сопровождение сделки купли-продажи агентством недвижимости: плюсы и минусы

Услугу оплачивает ее заказчик, то есть продавец квартиры, который обратился в агентство.

Обязательства

В договоре прописываются права и обязанности обеих сторон – агента и заказчика.

– изучать складывающуюся конъюнктуру рынка недвижимости в целях наиболее выгодного продвижения объекта, информировать клиента о ходе этой работы;

– распространять информацию об объекте недвижимости в печатных и электронных средствах массовой информации;

– осуществлять поиск и самостоятельный отбор покупателей объекта недвижимости, в том числе осуществлять просмотры объекта недвижимости потенциальным покупателям, вести с ними переговоры об условиях предстоящей сделки;

– организовать подготовку к проведению сделки, включая: первичный анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости; присутствие при подписании необходимых документов;

– провести все необходимые действия для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;

– координировать денежные расчеты.

«Таким образом, основная обязанность по договору – это выполнение агентских услуг по поиску покупателей на объект недвижимости, принадлежащий собственнику, сбор необходимых документов. При необходимости в этот же договор включается услуга по подбору для продавца альтернативной квартиры», – уточняет Садреев.

В свою очередь, заказчик в течение срока действия договора не в праве разглашать третьим лицам предмет договора и заключать аналогичные договоры с другими агентствами.

«Агентский договор подразумевает эксклюзивность. Это очень важный момент, на который стоит обратить внимание. Согласно Гражданскому кодексу, агентский договор не может заключаться с несколькими организациями.

В противном случае грозит неустойка. Поэтому если заключить такой договор с непрофессиональным, ненадежным, «серым» риэлтором или агентством, тогда можно потерять время», – обращает внимание Руслан Садреев.

Ответственность

Юристы, которые специализируются на имущественных спорах, советуют не ограничиваться общими фразами, а закреплять в договоре ответственность агентства за срыв сделки и оговаривать объемы этой ответственности в рамках, предусмотренных ст. 329 ГК РФ. Аналогичным образом следует оговорить ответственность агентства в случае оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц.

Предлагаем ознакомиться  Срок давности по кредитному договору

Срок действия и порядок расторжения

У договора обязательно должен быть срок действия. Если агентство предлагает подписать договор, где срок действия не оговорен, а ограничен формулировкой «до выполнения обязательств» – это крайне невыгодно клиенту.

Если в договоре при этом предусмотрены штрафные санкции за досрочное расторжение договора – такой документ юристы подписывать не рекомендуют.

То есть не стоит заключать договор на длительный срок, ведь проще потом перезаключить договор, чем не иметь возможности отказаться от услуг агентства.

По словам Руслана Садреева, чаще всего договор заключается на три месяца, если речь идет о квартире, если же о загородной недвижимости, то и на более длительный срок.

«Договор должен содержать условия его расторжения, – говорит эксперт.

Стоит остерегаться договоров, которые заключаются сроком на год без права досрочного расторжения. Однако если дело дойдет до суда такой документ может быть признан недействительным».

Дополнительные рекомендации

Клиент, он же заказчик услуги в агентстве, должен обязательно настаивать на условии документального закрепления каждой оказанной услуги, указанной в договоре. Таким документом может быть расписка в получении денег или документов и прочее. Если перечень услуг грамотно прописан в договоре – то легко посмотреть, каким именно документом подтверждается выполнение каждой услуги.

Второй экземпляр договора и всех документов, подтверждающих оказание услуги, подписанный сторонами, должен обязательно оставаться у клиента. С этими бумагами на руках, в случае возникновения конфликтной ситуации, можно будет доказать или опровергнуть факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору. Без них сделать это будет проблематично.

В идеале от агентства следует добиваться четкого указания в договоре сроков исполнения по каждому виду услуг. Тогда клиенту легче контролировать ход исполнения договора, а любые нарушения сроков, возникающие по ходу оформления сделки, будут четко видны.

Если агентство предлагает пошаговое снижение цены на объект, в договоре желательно оговорить график такого снижения. О том, что первоначальная стоимость квартиры может указываться выше среднерыночной мы уже упоминали.

При внесении любых денежных средств необходимо получить у агентства подтверждающий документ, в котором кроме суммы указано назначение платежа.

Оформление договора на продажу квартиры с риэлтором

На территории Российской Федерации, рынок недвижимости беспрестанно развивается и выходит на более высокий уровень. Практически каждый день люди стремятся купить, продать, арендовать или обменять помещения любого назначения. Впоследствии чего и возникает значительная популярность риэлторов.

Еще совсем недавно продавцы, арендаторы и покупатели старились воздерживаться от услуг риэлторских агентств, боясь обмана и завышенных цен соответствующих услуг. Однако сейчас профессия риэлтора является одной из наиболее престижных и высокооплачиваемых. Плодотворное сотрудничество со специалистами в сфере недвижимости может оказаться не только удобным, но и выгодным с финансовой стороны.

Риэлтор — специалист в сфере реализации сделок с недвижимостью, который выступает посредником между продавцом и покупателем, арендатором и арендодателем. Законодательная база термин «риэлтор» никак не регламентирует, официальное название соответствующей профессии — агент по недвижимости.

Основные действия риэлтора, которые помогут владельцу квартиры ее выгодно продать, заключаются в следующем:

  • консультирование относительно стоимости жилой площади и ее предпродажной подготовки;
  • создание презентации субъекта недвижимости, качественные фотографии и видеосъемка;
  • распространение информации относительно объекта в офлайне, сети, общественных медиа, прессе и иных источниках рекламы;
  • телефонные переговоры с потенциальными клиентами;
  • личная встреча с потенциальными покупателями и представление квартиры;
  • ведение переговоров с клиентами с целью продажи недвижимого объекта по максимально выгодной цене;
  • подготовка и оформление предварительного договора купли-продажи;
  • сбор необходимой документации для реализации сделки купли-продажи;
  • подготовка и заключение основного договора купли-продажи;
  • подготовка и сопровождение взаиморасчетов между продавцом и покупателем.

Сам риэлтор не имеет права покупать или продавать квартиру. Агент по недвижимости должен находить людей, которые готовы заключить договор купли-продажи с владельцем недвижимости. Стоит отметить, что за оформление сделки с помощью посреднических услуг, нести полную ответственность за юридическую чистоту и законность договора, будет именно риэлтор.

Перед тем как заключить с риэлтором договор о предоставлении соответствующих услуг, владельцу квартиры рекомендуется обратить внимание на некоторые нюансы.

Код лицензии. Если этот номер входит в первую сотню по статистике определенного района или города, соответственно, агент по недвижимости солидный и проверенный. Однако если указан продолжительный опыт работы, а лицензирование получено недавно, это может означать, что ранее авторизация риэлтора могла быть отнята за некачественное предоставление услуг.

Стаж работы. Недобросовестному посреднику не удастся надолго задержаться на рынке недвижимости, так как его сомнительная репутация быстро распространиться.

Отзывы. На просторах интернета существует много специализированных сайтов, на которых люди честно оставляют положительные или отрицательные отзывы о работе конкретных риэлторов.

Участие в риэлторских ассоциациях. Наличие сертификатов, наград. Это не обязательные, но весьма желательные условия.

Активность в интернете. Наличие сайтов, блогов, страниц в социальных сетях с регулярно обновляемой информацией покажет, насколько сильно агенты интересуются своей профессиональной деятельностью.

Личные ощущения. Если при личном общении с риэлтором, вы увидите, что он ведет себя навязчивым образом, старается поскорее подписать договор и не желает отвечать на все интересующие вопросы, следует поискать другого посредника. Профессионал своего дела всегда постарается дать потенциальному клиенту развернутую информацию.

Предлагаем ознакомиться  Единовременная выплата при потере кормильца

Офис. Красивый и опрятный офис в хорошем районе — признак солидности. Если риэлтор снимает сомнительную комнату где-то на окраине города, значит, он либо не понимает важности расположения офиса для клиентов, либо не заключает достаточно выгодные сделки.

Плюсы продажи квартиры с помощью риэлтора:

  • экономия времени. Поиск наиболее подходящих вариантов, ведение переговоров с владельцем, сбор всей необходимой документации, посещение различных государственных учреждений;
  • юридическая чистота. У большинства людей возникают некоторые затруднения в отношении проверки подлинности документации, реализации взаиморасчетов, законности регистрирования сделки.

Минусы сотрудничества с агентами по недвижимости:

  • стоимость услуг. Минимальный размер комиссии посреднику составляет 3-4% от общей стоимости квартиры, максимальный — 10%;
  • привлечение не дает полной гарантии надежности осуществлении сделки. В случае судебных разбирательств, продавцу/покупателю придется самостоятельно отстаивать свои права в суде;
  • недобросовестность некоторых риэлторов.

Посредник должен обеспечивать безопасность и легкость проведения сделки во всех направлениях — юридических, финансовых, организационных и документальных. Договор с агентом недвижимости четко устанавливает его права и обязанности, которые должны быть безукоризненно исполнены.

Некоторые агенты предлагают работать без заключения такого документа, однако следует понимать, что устные договоренности не будут иметь никакого документального подтверждения.

В случае мошенничества или недобросовестного исполнения обязанностей, вам будет практически невозможно доказать о наличии конкретных условий.

договора на продажу квартиры с риэлтором:

  • предмет соглашения, информация о регистрировании юридического лица, его паспортные данные, дата и место оформления акта;
  • максимально четко опишите квартиру:
    • метраж;
    • количество комнат;
    • расположение;
    • адрес и т.д.;
  • размер компенсации, который полагается риэлтору за продажу квартиры;
  • срок действия. В противном случае, агент может затянуть процесс поиска покупателя, и формально это не будет считаться нарушением;
  • условия аннулирования договора без штрафных санкций;
  • перечислите все конкретные обязанности посредника. А также укажите, что при необходимости, клиент имеет право вносить разумные корректировки в стандартный договор.

Договор с риэлтором – кратко и самое важное

01Любые отношения с риэлтором должны начинаться с заключения договора на оказание риэлторских услуг — это аксиома! Данным документом устанавливаются права и обязательства сторон, именно договор является юридическим основанием для предъявления претензий и требований.

  • Какие вопросы должны быть оговорены в договоре на оказание риэлторских услуг?
  • На что стоит обратить особое внимание при его подписании?
  • Договор с агентством недвижимости, какие подводные камни?

01Предисловие. При заключении договора, а лучше за день до этого, подробно изучите все прописанные в нем условия и уточните у риэлтора непонятные вам моменты.

Особенно это касается пунктов договора, оформленных мелким шрифтом — здесь обычно скрываются наиболее острые подводные камни.

К слову, профессиональные «белые» агентства недвижимости практически никогда не оперируют подобными «уловками».

Ваша задача — четко выяснить, что именно обязуется совершить в вашу пользу риэлтор, за что вы должны ему заплатить, и каков порядок расчетов.

В ином случае вы рискуете дополнительно оплатить услуги нотариуса, рекламу, БТИ и другие услуги или же самостоятельно проделать часть работы.

03На вас также возлагаются определенные обязанности:

  • предоставить пакет правоустанавливающих документов;
  • выдать нотариальную доверенность для сбора документов от вашего имени;
  • обеспечить просмотр объекта (продавец/арендодатель), или явиться для ознакомления с вариантами объектов (покупатель/арендатор);
  • явиться для заключения сделки в указанное риэлтором время и место.

04В договоре с риэлтором также указываются:

  • Принципы тарификации услуг: плавающий процент от сделки, фиксированная поэтапная оплата каждой услуги, и т.д.
  • Стоимость услуги порядок осуществления расчетов (не стесняйтесь потребовать расписку или чек (приходник) по факту любой передачи денег).
  • Технические характеристики объектанедвижимости: его адрес, полезная площадь, тех. состояние, этаж и пр.
  • Сроки исполнения договора. Обязательный пункт, охраняющий вас от «затягивания» процесса посредством пролонгации.
  • Ответственность сторон.Проследите, чтобы в этом пункте были указаны штрафные санкции не только по отношению к вам, но и к агентству. Если в договоре с риэлтором предусмотрен штраф за досрочное расторжение вами договора, то он не должен превышать размер риэлторской комиссии.
  • Порядок изменения условий договора с риэлтором или его расторжения. В первом случае это может быть письменная форма требований по коррекции договора. Во втором — указываются основания для его расторжения и санкции, применяемые за это к сторонам.
  • Привлечение к процессу третьих сторон. Этот пункт договора является опциональным и не должен вас настораживать — зачастую в штате агентства просто отсутствует соответствующий специалист.
  • При заключении договора грамотный риэлтор не только попросит вас предоставить всю техническую документацию, но и снимет с нее копии. НО! От вас могут потребовать передать оригиналы документов на хранение, что тем самым фактически сделает договор с агентством недвижимости — эксклюзивным, дающим расширенные полномочия агентству. Вы вправе отказаться от такого варианта, если планируете сотрудничать с несколькими агентствами одновременно. Если же нет, то для страховки можно просто составить акт приема-передачи документов, прикрепляемый к договору на оказание риэлторских услуг.
  • С целью избежать ответственности за невыполнение договора в срок, «неуспевающий» риэлтор может направить вам уведомление о завершении работы, которое по факту является неверным. Поэтому желательно приходить в агентство со свидетелем, в присутствии которого подписывается отказ от приема исполнения.
  • Еще одним инструментом «затягивания» сроков исполнения, является формулировка в договоре с риэлтором, согласно которой: «Договор заключается сроком на «n месяцев». Если к моменту окончания срока действия одна из сторон не заявит о расторжении, договор продлевается на аналогичный срок».
  • Скрытая комиссия. На нее в договоре указывают пункты, запрещающие клиенту прямое общение с другой стороной сделки, или предоставляющие риэлтору право на разницу между изначально оговоренной стоимостью объекта и конечной ценой, по которой тот был продан.
Предлагаем ознакомиться  Оформление договора залога автомобиля

Пошаговая инструкция продажи квартиры через риэлтора

Владельцы продаваемых квартир в большинстве своем – люди, очень слабо разбирающиеся в особенностях рынка недвижимости. Этим и пользуются мошенники, предлагающие помощь в продаже, но на самом деле не выполняющие своих обязательств.

В этой статье мы не будем анализировать преимущества и недостатки работы с риэлтором. Вы узнаете, как продать квартиру через риэлтора (пошаговая инструкция), как правильно выбирать посредника, составлять договор и т.д.

Далее подробно описаны все этапы продажи жилья через посредника.

Поиск риэлтора

Обратите внимание на такие нюансы:

  • Номер лицензии. Если он входит в первые несколько сотен номеров, значит, посредник солидный и работает давно. Если же указан продолжительный опыт работы, а лицензия новая, это может означать, что у риэлтора уже отбирали лицензию из-за некачественной работы.
  • Продолжительность работы. Недобросовестному посреднику не получится надолго задержаться на рынке недвижимости. Дурная слава пойдет о нем быстро, и с ним никто не захочет работать.
  • Отзывы. Здесь на помощь придет интернет. На многочисленных сайтах люди оставляют позитивные или негативные отзывы о работе риэлторов. Если вы видите исключительно хвалебные отзывы в стиле «Все супер, спасибо», это должно насторожить. Для частных маклеров рекомендации по принципу «из рук в руки» даже более важны, чем для больших агентств недвижимости. В США, например, принято запрашивать у самого маклера отзывы людей, с которыми он работал.
  • Офис. Красивый чистый офис в хорошем районе – признак солидности, хотя и здесь есть исключения. Бывает, что риэлтор снимает прокуренную комнатку где-то на окраине, куда сложно даже добраться. Значит, он или не понимает важности офиса для клиентов, либо не заключает достаточно выгодных сделок.
  • Членство в риэлторских ассоциациях. Наличие сертификатов, наград. Это не обязательные, но весьма желательные условия.
  • Активность в интернете. Наличие сайта, блога, страниц в соцсетях с регулярно обновляемой информацией.
  • Личные впечатления. Если при общении с маклером вы видите, что он ведет себя навязчиво, старается побыстрее подписать договор и не желает отвечать на все интересующие вас вопросы, лучше поискать другого посредника. Добросовестный риэлтор всегда даст развернутую консультацию, поскольку скрывать ему нечего. Обычный телефонный звонок позволяет выяснить многое.
  • Сфера деятельности. Если вы собираетесь продавать квартиру в старой «брежневке», вам точно не нужен специалист в сфере коммерческой недвижимости или новостроек.

Пообщайтесь с маклером и подробно расскажите ему, какую квартиру желаете продать, сколько за нее получить и сколько времени отводите на поиск покупателя. Покажите риэлтору жилье, задайте все интересующие вас вопросы.

Если маклер ведет себя грубо, хамит, не желает отвечать на вопросы, лучше от такого сотрудничества отказаться. Вряд ли он сможет нормально общаться и с покупателями. Да и собственные нервы вам стоит поберечь.

Не стоит работать и с риэлтором, который не в состоянии объяснить все нюансы сделки, проявляет непрофессионализм, нерешительность.

Заключение договора

Сразу же стоит отметить, что некоторые маклеры предлагают работать без подписания договора. На такие предложения соглашаться нельзя. Все устные договоренности закрепляйте на бумаге.

Важные особенности подписания договора:

  1. Четко прописывайте предмет договора (продажа квартиры), сведения о регистрации юридического лица (риэлтора) и свои паспортные данные, указывайте дату и время составления.
  2. Описывайте квартиру так, чтобы не возникало недоразумений. Указывайте адрес, метраж.
  3. Попросите взять с собой незаполненный бланк на 1-2 дня и внимательно изучите его, чтобы не пришлось ничего подписывать в спешке. Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом, хорошо разбирающимся в жилищных вопросах.
  4. Укажите в договоре размер вознаграждения посредника. Обычно это 1-4% от суммы сделки, хотя тут многое зависит от города, самой недвижимости, загруженности маклера. Также можно договориться о вознаграждении в фиксированной сумме.
  5. Указывайте срок действия договора. В противном случае маклер может затягивать поиск покупателя, и формально это не будет считаться нарушением.
  6. Пропишите условия расторжения договора без штрафных санкций. Например, вы самостоятельно нашли покупателя и больше не нуждаетесь в услугах риэлтора. В таком случае он может потребовать компенсацию за уже проделанную работу.
  7. Перечислите все обязательства посредника. К примеру, маклер может сказать, что давать рекламу в газеты должен продавец, если обратное не указано в договоре. Подобные моменты являются спорными и должны быть четко расписаны в документе.

И помните, что клиент может вносить правки в стандартный договор, если посчитает это нужным.

Показ квартиры

Риэлтор будет находит потенциальных покупателей и демонстрировать им жилье. Здесь желательно ваше личное присутствие. Убедитесь, что маклер умеет рекламировать продаваемый товар и отстаивать предложенную цену.

Когда покупатель найден, он вносит аванс под расписку. После этого начинается сбор документов для оформления сделки. Это довольно хлопотное дело, поэтому лучше поручить его самому маклеру. Если будут какие-то юридические проблемы, профессионал лучше во всем разберется. То, что риэлтор берет на себя оформление пакета документов, также нужно указать в договоре.

Здесь все довольно просто. Клиенту достаточно прочитать договор купли-продажи и поставить свою подпись. Для передачи денег обычно используется арендованная банковская ячейка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector