Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Договор купли-продажи квартиры: ипотека (образец)

Договор на погашение ипотеки продавца

Договор на погашение ипотеки продавца

Схема 1.2. Продажа обремененной ипотекой квартиры с активным участием банка-кредитора

Эта сделка предполагает досрочное погашение кредита за счет средств, предоставленных покупателем недвижимости. После погашения ипотечного обязательства с жилья снимается обременение. Покупка квартиры без обременения, ипотека по которой погашена, ничем не отличается от приобретения других объектов на рынке недвижимости.

Найти покупателя на «вторичке» для этого варианта очень сложно. Потенциальным покупателям легче найти необременный вариант квартиры и не бояться мошенничества со стороны продавца.

Что касается рынка новостроек, то подобные сделки – частое явление. К моменту сдачи объекта свободных площадей не остается, поэтому есть желающие приобрести обремененное жилье. Сначала рассмотрим этот вариант подробнее.

  1. Получение согласия банка. Кредитующая сторона должна выдать официальный документ, разрешающий проводить сделку с залоговым объектом. В нем оговаривается сумма оставшегося кредита. Для этого заемщик должен обратиться в банк с письменной просьбой о реализации жилья. В заявлении следует указать подробные причины, из-за которых заемщик хочет продать квартиру. Получить документ на руки можно через 1-3 дня после подачи заявления.
  2. Получение задатка от покупателя. Он должен быть равен сумме задолженности по ипотеке. Передача средств подкрепляется распиской или соглашением о задатке. Документы должны быть нотариально заверены. Основными реквизитами в них являются: ФИО и паспортные данные каждой стороны, сумма задатка, цель внесения задатка, подробные условия заключения сделки купли–продажи квартиры, обязанности продавца и т.д.
  3. Погашение ипотеки. Заемщик вместе с покупателем (может и один) отправляется в банк, чтобы внести полную сумму долга по ипотеке. Справку об отсутствии задолженности можно получить в течение 1-3 дней после списания кредита. Одновременно с ней банк выдает на руки закладную на квартиру.
Предлагаем ознакомиться  Брачный договор нотариально заверенный

Важно! Справка об отсутствии задолженности и выдача закладной производится только по письменному запросу клиента. Поэтому одновременно с заявлением на досрочное погашение необходимо подать заявление на выдачу этих документов.

Этот способ применяется, если заемщик хочет принять пассивную позицию в сделке. В основном возникает, когда нет дальнейшей возможности оплачивать кредит. Все заботы о поиске покупателя и реализации сделки ложатся на банк.

При таком способе проведения сделки расчет за проданную квартиру производится через банковские ячейки.

А теперь последовательная схема, как продать квартиру в ипотеке при участии банка:

  1. Уведомление банка о желании реализовать объект, чтобы досрочно погасить кредит.
  2. Поиск покупателя. Осуществляется кредитором.
  3. Заключение соглашения о купле-продаже квартиры. Его текст подготавливает банк. В нем оговариваются все нюансы сделки и сроки ее проведения. Документ подписывается всеми участниками и заверяется нотариально.
  4. Расчет между сторонами. Кредитор подготавливает банковские ячейки. В них покупатель в присутствии сотрудников банка и продавца закладывает средства за приобретаемое жилье. В одной ячейке будут деньги, предназначенные для погашения ипотеки. Их сотрудники могут забрать после регистрации договора купли-продажи в Регистрационной палате. В другую ячейку вносится разница между стоимостью квартиры и задолженностью по ипотеке. Это прибыль продавца.

Важно! Если банк принимает активное участие в сделке, то прибыли у продавца может и не быть. Основная задача кредитора – вернуть средства в минимальные сроки. Он будет устанавливать цену немного больше или равную остатку ипотечного кредита.

  1. Снятие обременения. Кредитор и заемщик отправляются в Росреестр, чтобы снять обременение. Список документов во всех случаях аналогичен.
  2. Регистрация договора купли-продажи в Регистрационной палате.
  3. Доступ к ячейке. Основанием для пропуска является заверенный договор купли-продажи.

alt=2

Эта сделка, по сути, характеризуется не продажей недвижимости, а сменой заемщика (собственника жилья). Квартира остается по-прежнему в обременении. Ипотечные обязательства по ней переходят к новому заемщику.

Предлагаем ознакомиться  Договор материальной ответственности продавца шаблон

Важно! Потенциальный покупатель должен располагать суммой собственных средств, которой хватит на погашение долга продавца по ипотеке.

Алгоритм осуществления сделки:

  1. Получение согласия кредитующей стороны. Заемщик направляет в банк письменное заявление с просьбой продать квартиру и закрыть досрочно ипотечный кредит. После получения одобрения можно проводить сделку.
  2. Заключение соглашения о переводе долга на нового клиента. Оно регламентирует перевод долга и всех обязательств, связанных с объектом, на покупателя. Документ подписывается всеми сторонами сделки. В нем указывается, что покупатель приобретает жилье в ипотеку в конкретном кредитном учреждении, а также сумма задатка, сроки ее внесения и нюансы сделки.
  3. Внесение аванса. Это сумма собственных средств покупателя, которая идет на погашение ипотечного кредита продавца. Она вносится покупателем на счет банка. Реквизиты счета предоставляются ему при заключении предварительного соглашения.
  4. Снятие обременения с бывшего заемщика. Продавец вместе с представителем банка посещают Регистрационную палату. На свидетельстве о праве собственности продавца проставляется штамп об аннулировании обременения.
  5. Рассмотрение нового кандидата на кредит. Для этого покупатель ипотеки обязан подтвердить свою платежеспособность. Он должен подать заявку на ипотечный кредит в банк-посредник. Им может выступать кредитная организация, в которой брал ипотеку продавец. Перечень документов для получения ипотеки подробно описан здесь.
  6. Получение решения из банка. На рассмотрение заявки потребуется от 7 до 30 дней. Если заявка одобрена, то покупателя пригласят в банк, чтобы ознакомить с документами по ипотеке.
  7. Подписание кредитного договора. Документ содержит информацию о сроке кредитования, сумме ипотеки и размера платы за пользование заемными ресурсами (процентной ставки).

Важно! Не забывайте уточнить информацию о новой процентной ставке. Банки могут перекредитовать ипотеку под более высокий процент!

  1. Выдача кредита и расчеты по оставшейся части сделки. Если стоимость жилья больше, чем авансовый платеж для погашения кредита, то оставшаяся часть вносится продавцом в ячейку банка. Продавец имеет право доступа к ней после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Переоформление обременения. Этим занимается кредитор. Он направляет письмо в Росреестр. Покупатель подписывает закладную.
  4. Регистрация сделки. Происходит в Росреестре. На ней присутствуют продавец и покупатель. Срок регистрации по ипотечным сделкам не превышает 5 дней.
Предлагаем ознакомиться  Льготы, права, вознаграждения и выплаты приемным семьям: виды государственной помощи в 2020 году, условия и порядок получения

Обременение не снимается. Квартира остается в залоге у банка. После выполнения всех обязательств кредитор аннулирует обременение.

Схема является рискованной для покупателя. Сначала происходит внесение аванса и заключение дополнительного соглашения, а затем — рассмотрение кредитной заявки. Очень высока вероятность выплатить чужую ипотеку и получить отказ от банка в предоставлении заемных средств для выплаты оставшейся части стоимости. Эксперты советуют прибегать к этому варианту только тогда, когда есть 100% уверенность в выдаче ипотечного займа.

Во всех рассмотренных случаях получается, что покупатель отдает деньги до регистрации своего права собственности. Гарантом защиты его интересов может выступать банк или использование при расчетах депозитных ячеек.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector