Отличие аванса от задатка при покупке недвижимости

Отличие аванса от задатка при покупке недвижимости

Оформление залога и задатка

Существуют 3 понятия первого внесения средств – это залог, задаток и аванс. Они несут в себе юридически абсолютно разные значения, оформление которых также отличается.

Аванс и задаток оформляются на бумаге между продавцом и покупателем самостоятельно. Не обязательны нотариальные и юридические услуги. Хотя допускается и приветствуется наличие свидетелей при составлении и подписании подобных поручительств.

Соглашение о задатке содержит в себе такие позиции как:

  • цена недвижимости;
  • ее характеристики – площадь, количество комнат, особенности;
  • адрес продаваемой квартиры;
  • сумма задатка;
  • информация о сторонах сделки – Ф. И. О., паспортные данные;
  • сроки выполнения обязательств сторон-участников.

В письменном соглашении об авансе прописываются также сроки совершения сделки купли-продажи, условия возврата, штрафов при отказе от сделки.

Залог оформляется часто с участием нотариуса. Договор о залоге вмещает в себе множество позиций, где расписаны обязанности сторон – залогодателя и залогодержателя – перед сделкой. Основные положения договора:

  • распределение ролей сторон – залогодатель и залогодержатель;
  • информация о требованиях, которые обеспечивает залог, то есть сведения об основном договоре;
  • информация об имуществе, которое является предметом залога, описание точных характеристик;
  • может ли предмет залога быть заменен, с какими условиями;
  • обязательства, права залогодателя и залогодержателя в подробностях (права пользования предметом залога залогодержателем, условия возврата, невозврата имущества и т. д.);
  • в каком соотношении заложенное имущество покрывает требования;
  • какие риски несут обе стороны, а также ответственность;
  • сроки действия, условия к изменению и т. д. , реквизиты участников сделки.

Отличным дополнительным шагом станет страховка имущества под залог. Передача самого имущества происходит после подписания договора о залоге.

По истечению срока договора о залоге с учетом выполненных обязательств обеих сторон, заложенное ранее имущество переходит к первичному владельцу – залогодателю. Вернуть залог по иным причинам можно, если условия, которые прописаны в договоре, позволяют это. В большинстве случаев все зависит от предмета залога.

Насколько надежен задаток?

Связанные со сделками купли-продажи недвижимого имущества правоотношения регулируются ч. 1 ГК РФ и параграфом 7 главы 30 части 2 ГК РФ, поскольку они являются договорными обязательствами.

Гражданский Кодекс РФ предусматривает такие способы обеспечения исполнения обязательств, как неустойка, залог, обеспечительный платеж, удержание вещи должника, поручительство, независимая гарантией, задаток и др.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, прибегая к задатку, стороны стремятся получить уверенность в непременном заключении договора. Задаток также является способом внесения части платежа.

Размер аванса и задатка

Аванс не требует четко установленной требуемой суммы. Это часть от суммы стоимости квартиры, которая будет достаточно значимая для обоих сторон сделки, а также будет соразмерна хлопотам продавца или продавцов по текущим делам переезда, поиска нового объекта жилья и прочего. То есть сумма аванса – понятие строго индивидуальное между участниками сделки, хотя принято корректировать сумму в пределах 5-10 % от стоимости жилья.

Предлагаем ознакомиться  Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью

Другой вопрос о задатке. Сумма безвозвратна при любых обстоятельствах, вопрос только пойдет ли она в счет покупки или в счет неустойки. Потому здесь определиться с суммой гораздо сложнее и ответственнее.

Задаток определяется сторонами также на условиях обоюдной договоренности. Чем больше стоимость и желание обладать именно этой квартирой, тем больше сумму предлагают. Потому в процентном соотношении трудно вывести среднестатистические примеры задатка.

Оформление залога и задатка

Как следует из содержания п. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ), задаток должен быть возвращен. В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

К примеру, нередко сделка срывается по причине отказа органов опеки и попечительства в выдаче разрешения на совершение данной сделки. Суды практически единодушно считают, что данную причину нельзя расценивать как неисполнение договора стороной, заплатившей задаток, поскольку невозможность исполнения обязательства вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает.

Отличие аванса от задатка при покупке недвижимости

Такая позиция суда у многих вызывает негодование. Логично же, что покупатель, который в силу закона и здравого смысла обязан при совершении сделки купли-продажи учитывать интересы своих несовершеннолетних детей, не только может, но и должен заблаговременно спрогнозировать мнение органа опеки и попечительства.

Основания для удержания задатка

На практике стороны после подписания предварительного договора и передачи задатка просто ждут наступления даты, на которую назначено заключение основного договора купли-продажи. И если сделка по какой-то причине срывается, продавец уверен, что сделка не состоялась именно по вине другой стороны, в связи с чем считает полученный задаток принадлежащими ему по праву средствами. Однако, как видно из практики, одного факта, что сделка не состоялась, явно недостаточно.

К примеру, направить другой стороне письменное сообщение с требованием заключить оговоренную предварительным договором сделку. Иначе все обязательства после наступления этой даты автоматически прекратятся, а задаток не будет гарантировать наступление желаемых последствий. А потому он должен будет быть возвращен.

Предлагаем ознакомиться  Предоставление услуг риэлтора при покупке квартиры в 2019 году

Итак, если стороны в предварительном договоре назначили дату для заключения основного договора купли-продажи, но в указанный день сделка не была заключена, обвинения любой из сторон в ее виновности в срыве сделки будут беспочвенными. Если стороны не требовали заключения сделки в указанный день, то с наступлением этой даты обязательства сторон по предварительному договору прекращаются, а задаток подлежит возврату.

Для приобретения законных оснований для оставления задатка себе продавец должен предъявить доказательство отказа покупателя от совершения сделки. Иными словами, чтобы удержание задатка было правомерным, продавцу следует до наступления дня заключения основного договора адресовать покупателю письменное уведомление с требованием заключить основной договор.

Аванс ничего не гарантирует?

Отличие аванса от задатка при покупке недвижимости

Предвидя сложности с задатком, продавцы и покупатели часто выбирают аванс. Однако даже при выборе такого обеспечения будущей сделки можно попасть в нежелательную ситуацию. Аванс призван уверить продавца в непременном заключении предстоящей сделки. Однако в случае, если сделка не состоится по любой причине, аванс подлежит возврату покупателю. К тому же продавец вправе просто передумать и вернуть покупателю аванс.

В делах по спорам об авансе встречаются ситуации, основным обстоятельством которых является то, что аванс пробуют признать задатком. Это делается путем включения в предварительный договор купли-продажи недвижимости условия о возврате обеспечительного платежа в двойном размере.

Однако это не соответствует положениям ст. 381.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж не может быть произвольно по соглашению сторон приравнен к задатку. Именно такой позиции придерживаются суды при рассмотрении споров о взыскании обеспечительного платежа в повышенном размере. Условие о возврате обеспечительного платежа в двойном размере (по аналогии с задатком) противоречит нормам ГК РФ и применению не подлежит.

Различные траты при покупке квартиры

Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.

  1. Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
  2. Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
  3. Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
  4. Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
  5. Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
  6. Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.

Возможно, для поиска и оформления вам понадобятся риелторские услуги или агентские. Здесь нужно выбирать: либо время, либо деньги. Либо вы ищите квартиру самостоятельно, либо платите деньги и этот процесс выполняют за вас. Такие учреждения берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья. На самом деле, сумма немаленькая.

  • мониторинг рынка недвижимости по заданным параметрам покупателя;
  • осмотр квартиры;
  • проверка и подготовка документов сторон сделки.
Предлагаем ознакомиться  Риски при альтернативной сделке покупки квартиры

Отличие аванса от задатка при покупке недвижимости

Очень часты мошенничества на рынке недвижимости, где участвуют агентства с малым стажем работы, новички. Потому лучше обращаться в проверенные временем компании, хотя стоимость у них выше.

Все предъявленные услуги обязательно прописываются в договоре между покупателем и агентством.

Потому всякого рода пошлины, налоги, дополнительные расходы оплачиваются покупателем самостоятельно и риелтер отношения к этому не имеет.

Заранее обговаривают с агентом услуги, которые будут предоставлены, а также возможные дополнительные сервисы. После этого подписывают бумагу о сотрудничестве.

Бывает 2 вида тарификации на услуги посредников:

  • фиксированная ставка на конкретные услуги с любым видом недвижимости;
  • процент от стоимости жилья, особо высокую плату запрашивают на загородные объекты.

Если агентство работает от процента, то осветите вопрос каков он будет от предполагаемой суммы, от чего зависит рост ставки. Ведь в таких сделках даже 1% — серьезная сумма.

Выводы

1. Даже если задаток дан, суд может постановить вернуть его покупателю.

2. Если сделка не состоялась, для законного удержания суммы задатка у продавца должны быть доказательства того, что сделка не состоялась по вине покупателя, а он (продавец) предпринимал действительные и активные попытки к заключению основного договора купли-продажи.

3. Если причиной отказа стороны от сделки послужили внешние обстоятельства, даже если риск их наступления сторона могла бы спрогнозировать, задаток подлежит возврату.

4. В отличие от задатка, аванс не выполняет такой же обеспечительной функции, как задаток, хоть и называется «обеспечительный платеж». Независимо от причин неисполнения обязательств сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

5. Стороны не вправе произвольно приравнять аванс (обеспечительный платеж) и задаток своей волей. Такое уравнивание противоречит норме ст. 381.1 ГК РФ и применению не подлежит.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector