Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме - ЖК РФ ст 44, 45, 46, 47, 48: Порядок проведения, компетенции, полномочия ОСС жилья МКД

Полномочия общего собрания мкд

Полномочия общего собрания мкд

Необходимость проведения, ОСС как волеизъявления жильцов МКД

Таблица 1.

Форма Плюсы Минусы Примечание
Очная Владельцы жилья должны собраться в определенном месте, в указанное время. Сложность в проведении, если в составе МКД числиться много помещений.
Необходимость составления двух видов протоколов. Голоса в заочном способе не суммируются с очным.
Рекомендовано для одноподъездных домовладений или когда количество квартир не превышает 60.
Очно-заочная Допускается голосование непосредственно на месте проведения сбора либо после.
Заседание жильцов состоится один раз.
Следует сначала организовать очную конференцию.
Заочная Возможность направлять письменные решения, проводить голосование по адресу нахождения собственника.
Допускается сбор подписей в электронном формате.
Долгий процесс, т. к. необходимо провести два этапа.
Не каждый владелец жилья в состоянии присутствовать на встрече, что автоматически лишает его права высказывать мнение о повестке дня.
Как правило, необходимо, если очный вариант не собрал кворум.

Мнения судов о компетенции ОСС

Собственники помещений в МКД на внеочередном общем собрании приняли решение установить в доме систему видеонаблюдения, определили порядок оплаты и одобрили тариф на обслуживание. Кворум на ОСС состоялся и никто из собственников не оспаривал протокол собрания.

Никто кроме одного. Этот собственник обратился в суд с иском на управляющую компанию, потребовал, чтобы она вернула ему потраченные на услуги видеонаблюдения деньги, а также компенсировала моральный вред.

Мнения судов разделились. Мировой суд иск не удовлетворил. Апелляционный суд отменил это решение, признал начисление платежей за установку и обслуживание камер незаконным, указал управляющей компании сделать перерасчёт, компенсировать собственнику моральный вред и заплатить штраф.

Президиум Верховного Суда Республики отменил требование о перерасчёте, но сказал, что штраф и компенсацию морального вреда выплатить всё же придётся. Управляющая компания обратилась в Верховный Суд РФ. И Верховный Суд РФ опять всех примирил.

Какими нормативно-правовыми актами регулируется процедура организации и проведения ОСС МКД

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации общий сбор жителей многоквартирного домовладения позволяет регулировать различные ситуации, цель которых повысить комфортное нахождение граждан в комплексе, а также рыночную стоимость недвижимости. В законодательстве установлены нормы, требования и условия для проведения заседаний.

Схема, в соответствии с которой проводится ОСС в МКД, регламентируется ст. №44-48 ЖК России. Основываясь на принципах закона, собрание собственников представляет собой орган управления общим имуществом.

  1. Ст. №44 ч.2 п.4 – регулирует методы избрания управления МКД.
  2. Ст. №162 ЖК России в части первой устанавливает необходимость заключения договоров между УК или иной формой с владельцами жилья.
  3. Статья №162 того же кодекса в ч. №8.2 указывает, что собственники недвижимости вправе согласовывать и принимать решения об отказе от услуг управляющей компании, если организация некачественно или не в полной мере соблюдает нормы соглашения.
  4. В ст. №36 ч. 4 прописан регламент о том, как должна происходить передача общедомовой собственности третьим сторонам для временного пользования.
  5. Любые решения, относящиеся к ремонту, расширению, надстроек, а также возведение различных хоз. построек должны осуществляться в соответствии с положениями ст. №44 ч. 2 п.1

В Приказе Министерства строительства от 31 июля 14 г. №411/пр установлены приблизительные пункты договорных соглашений, а также методички в отношении правил о том, как проводится общее собрание собственников многоквартирного дома.

Предлагаем ознакомиться  Собрание кредиторов при банкротстве

Другие законы

Помимо жилищного права, регулирующим деятельность по управлению МКД является ПП России №75 от 6.02.06 года. Положения постановления содержат требования по проведению Советом дома или иным органом самоуправления МКД (к примеру, ЖСК) конкурса в открытом формате по выбору УК.

Компетенции ОСС по закону

Управляющая компания установила в подъезде и стала обслуживать систему видеонаблюдения, потому что исполняла желание собственников помещений в МКД. Своё желание они высказали на общем собрании собственников дома.

Апелляционный суд, назначая суровое наказание для УО, исходил из того, что видеонаблюдение – это дополнительная услуга, которую может оказывать собственникам управляющая компания. Дополнительные услуги не относятся к услугам по содержанию жилого помещения и коммунальным услугам, и значит, не относятся к компетенции ОСС.

Суд кассационной инстанции поддержал такую позицию, согласился с ничтожностью решения ОСС. Верховный Суд РФ объяснил, что это неправильно.

Общее собрание собственников помещений в МКД – орган управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). К его компетенции относятся вопросы, предусмотренные ч. 2 ст. 44 ЖК РФ:

  • о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек, капитальном ремонте;
  • о пределах использования земельного участка;
  • об использовании общего имущества дома третьими лицами;
  • о выборе способа управления.

Полномочия общего собрания мкд

Решения ОСС по вопросам, которые выносятся на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов. Есть ряд вопросов, для решения которых необходимо получить не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решение ОСС по вопросам, которые относятся к его компетенции, обязательно для всех собственников помещений в таком доме, даже для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Исполнение решений ОСС

Мы не устаём повторять вслед за ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нём. УО должна стараться содержать общее имущество в доме в надлежащем состоянии, качественно предоставлять коммунальные услуги.

Компания, которая управляет многоквартирным домом, несёт ответственность перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества дома (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

По договору управления УО по заданию собственников в согласованные сроки и за плату оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества и предоставляет коммунальные услуги (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Все собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). К общему имуществу относятся:

  • межквартирные лестничные площадки,
  • лестницы,
  • лифты,
  • лифтовые шахты,
  • коридоры,
  • технические этажи,
  • чердаки и подвалы.

Полномочия общего собрания мкд

Чтобы все перечисленные помещения содержались в должном порядке, собственники утверждают на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер финансирования (п. 17 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения. Относится сюда и плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяет общее собрание собственников. Определяется он с учётом предложений управляющей компании не менее чем на один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Предлагаем ознакомиться  Принятие наследства и отказ от наследства особенности и различия процедур

Выходит, что к компетенции общего собрания собственников помещений относится решение вопроса об определении перечня услуг и работ по управлению МКД для содержания общего имущества дома. Управляющая компания оказывает такие услуги и работы в счёт платы за жилое помещение.

Видеокамеру, из-за которой произошёл конфликт, управляющая компания установила с направлением обзора на входные двери подъезда. Так сделали потому, что видеонаблюдение должно было помочь обеспечить безопасность жителей дома.

Предыдущие суды это не учли. И их выводы о том, что решение вопроса о предоставлении дополнительных услуг собственникам МКД не относится к компетенции ОСС, незаконны.

Видеонаблюдение – услуга, направленная на надлежащее содержание общедомового имущества. Его цель – обеспечить безопасность и сохранить имущество собственников помещений дома. Это не индивидуальная услуга, а услуга, одинаково полезная всем жителям дома.

Верховный Суд РФ отменил решения предыдущих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Виды собраний

Собрание жильцов в многоквартирного дома может состояться в одном из двух форматов – экстренный  и ежегодный.

Внеплановое

Внеочередная встреча относится к добровольному процессу, инициатором которого вправе выступать любой владелец жилого или нежилого помещения в конкретном МКД.

Например, молодые родители желают установить на придомовой территории площадку для детских игр. Для этого следует вынести на повестку дня этот вопрос, прежде обратившись к председателю. Уполномоченное лицо занимается подготовкой документации и назначает дату проведения встречи.

Плановое

Очередное мероприятие назначается один раз в 12 месяцев по инициации Совета дома. Делается для того, чтобы предоставить собственникам информацию о годовой работе. При этом дата проведения может быть плавающей.

Проведение ежегодного или экстренного заседания жильцов могут признать нелегитимным в случае судебного опротестования вынесенного решения. Однако даже при отсутствии искового заявления есть вероятность присвоения статуса «ничтожный».

Зачастую такие ситуации касаются принятия решения по теме, которая не фигурировала в повестке дня.

  • в ОСС приняли участие 100% от количества собственников МКД;
  • протокол составлялся на сборе, который не имел кворума;
  • вопрос входит в перечень полномочия ОСС.
  • противоречия нормам и требованиям действующего законодательства;
  • нарушение условий формирования документов;
  • попрание нравственности.

Разница между кворумом при проведении встречи владельцев недвижимости (ОСС) и собрания кооператива заключается в том, что в ТСЖ количество участников зависит от нормы занимаемой площади. Поэтому заседание товарищества признается легитимным только при наличии свыше 50% отданных голосов по конкретному решению (подробнее в статье №146 части 3 ЖК России).

Порядок проведения

Согласно последним изменениям в ЖК РФ на 2020 г. собрание допускается проводить то количество раз, какое необходимо собственникам. Однако на законодательном уровне запрещено единовременный процесс сбора подписей по разным повесткам дня. Дополнительно сняты лимиты по срокам ОСС, т. е. заседание может иметь неограниченный период действия – 2 недели, месяц, полгода и т. п.

Порядок проведения годового ОСС жилья в МКД

Порядок проведения годового ОСС жилья в МКД

  • владелец квартиры в МКД;
  • инженерные районные органы, если в конкретном доме присутствует наличие имущества городского значения;
  • член местного самоуправленческого аппарата;
  • УК, ТСЖ, а также иные формы управления.

Понятие такой группы, заключается в том, что единомышленники объединяются в команду, движимые одной целью – улучшить проживание и своевременно решать поставленные задачи. В состав могут включаться только жильцы, имеющие право собственности на помещение в МКД. Общее количество – минимум 5 человек.

Чтобы провести собрание между собственниками многоквартирного дома требуется информация об общем количестве жилых и нежилых помещений конкретного МКД. Такие сведения, в т. ч. площадь, предоставляется по первому требованию УК.

Предлагаем ознакомиться  Умышленное причинение вреда имуществу: статья УК РФ, ответственность

В случае уже состоявшейся первой конференции жильцов МКД об определении способа оповещения граждан о новых встречах, уведомление допускается устанавливать в специально выделенном месте. Однако при отсутствии единогласного решения, извещение следует направлять каждому собственнику почтой России (заказное письмо) или проводить обход и под личную подпись вручать документы.

Объявление следует размещать на доске не позже чем за десять суток до планируемой даты. Примечательно, что о проведении собрания необходимо оповестить УК, а если в МКД присутствует собственность государственного значения, то и ГКУ ИС.

  1. Составление списка вопросов, для включения в повестку дня встречи.
  2. Формирование объявления о проведении заседания жильцов.
  3. Запрос реестра владельцев квартир. Подготовка листа голосования, разработка шаблона протокола и т. п.
  4. Выбор способа направления уведомления.

Сроки проведения

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться через десять суток после уведомления владельцев недвижимости. Сроки о проведении встречи указываются для каждого человека.

Статья №45 ЖК России указывает, что такие меры можно принять одним из следующих способов:

  1. Почтой РФ – заказной формат письма, если иное не было установлено ранее. Вариант является эффективным, когда в МКД много квартир.
  2. Собирать подписи жильцов методом обхода всего дома.
  3. Вывесить объявление на информационных досках, расположенных в каждом подъезде.

Целесообразно порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома начинать с рассылки писем, где проводится разъяснение о теме предстоящей встречи. Допускается также вывешивать в виде объявления на информационном стенде.

После этого инициативная группа приступает к основным этапам.

Что делать, если суд признал протокол ОСС недействительным

Сведения, касающиеся участников заседания, заносятся в специальные листы регистрации. Встреча должна иметь правомочный статус, т. е. наличие кворума, а именно количество голосов присутствующих, выше 50 процентов.

Важным этапом заседания является выбор председателя, секретаря собрания, который ответственен за ведение протокола, а также счетной комиссии. Последняя группа людей занимается подсчетом голосов. Примечательно, что эта процедура проводится обязательно. Лишь после нее, выносятся на обсуждение темы для включения в повестку дня.

Решение об утверждении претендента на пост секретаря в рамках конкретного собрания может приниматься вне перечня поднятых вопросов. К примеру, председатель совета назначает лицо либо кандидатура проявляет инициативу.

Когда встреча не набрала больше половины от общего количества голосов для решения поднятых вопросов, представители Совета дома или инициативная группа занимаются составлением протокола. Чтобы сбор закончился кворумом необходимо выше 50%.

Полномочия ОСС  находятся только в плоскости поднятых тем и указанных в повестке дня. Поэтому прежде чем рассылать извещения, следует выявить насущные вопросы.

Повестка дня ОСС

  1. Планирование работ по реконструкции МКД, проведение капремонта, направление средств из общего фонда.
  2. Определение способа сбора отчислений и увеличение взносов, перечисляемых на специальный счет.
  3. Оформление собственниками, как органа управления дома, кредитной ссуды для капитальных работ имущества.
  4. Благоустройство придомовой территории – озеленение, закрытие комплекса, установка КПП.
  5. Подписание соглашений на монтаж и использование конструкций рекламного характера, расположенных в МКД.
  6. Принятие решения об управлении многоквартирным домом.
  7. Вопрос о выходе из реновационной программы.
  8. Регулирование текущих ремонтных работ.
  9. Заключение договорных отношений с ресурсоснабжающими компаниями, региональными операторами.
  10. Иное.

Нюансы голосования

Для принятия участия в очном голосовании, владелец квартиры, придя на сбор, должен иметь паспорт и ксерокопию сертификата, указывающего на право собственности. Уполномоченные представители такого лица дополнительно предъявляют доверенность. В этом случае нужно нотариально завизировать возложенные обязательства, т. к. обычный формат не подходит.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector