Как общаться с риэлтором при аренде квартиры

Как общаться с риэлтором при аренде квартиры

Реагирование на предложения, нарушающие интересы покупателя

Если риэлтор предлагает схему, явно или неявно нарушающую интересы покупателя квартиры, слишком рискованную схему, то следует отказаться от схемы, а возможно, и от риэлтора.

Примеры таких рискованных предложений риэлтора:

  1. оплатить квартиру до подписания договора,
  2. соглашаться на постоянное повышение цены,
  3. игнорировать процедуру проверки документов на квартиру и т.д.

Риэлтор обязан защищать интересы клиента, а не искать быстрых способов получения вознаграждения.

Если риэлтор предлагает покупателю квартиры незаконную схему покупки — допустим, по договору дарения, или же без расписки или оформления договора купли-продажи, или в отсутствие продавца с поддельной доверенностью, зато по небольшой цене, как вести себя с риэлтором? следует немедленно отказаться от услуг такого риэлтора, а если он работает от компании, сообщить в компанию, о поведении риэлтора.

Отказываться нужно сразу, так как в следующий раз покупатель квартиры может просто не заметить незаконность схемы по незнанию.

Холодный звонок риэлтора собственнику пример скрипта (диалога)

Как общаться с риэлтором при аренде квартиры

— Здравствуйте, я по объявлению, вы квартиру еще продаете?— Да, а что вы хотели?

Не забывайте, что люди теперь нечасто выбрасывают вещи на помойку, а стараются продать даже тот хлам, который не нужен, особенно, если продают квартиру и переезжают. Поэтому у одного лица могут быть десятки объявлений о продаже лыж, машины, мебели и т.д, помимо квартиры. В связи с этим точно называйте объект, по которому выставлено объявление!

— Вам удобно говорить?—Да

Поверьте, что до вашего звонка ему отзвонились, как минимум 10 агентов и каждый задавал примерно те же вопросы, поэтому старайтесь чем-то отличаться от остальных, не превращайте разговор в рутину для себя и человека, что поднял трубку.

— Как можно к вам обращаться?— Константин

Этим вопросом вы выдаете себя, как посредника, потому что чаще всего жители нашей страны не воспитаны и в 98% случаев не интересуются именем собственника пока дело не дойдет до назначения встречи на просмотр жилья. В чем здесь минус? Собеседник, узнав в вас маклера внутренне напряжется, т.к вы не первый звонящий.

— Возможно, я не первый, кто сегодня вам звонит, но ваша квартира может подойти нам. Вы можете ее описать, ремонт, что оставляете из техники и мебели?— Да, ремонт свежий, делали год назад, оставляем кондиционер, шкаф-купе, кухонный гарнитур..

Вы дали понять, что вошли в его положение, что он устал и тд., однако взбодрили его надеждой, что есть реальный покупатель и теперь он готов охотнее рассказывать, пусть даже в одиннадцатый раз о своей квартире. Внимательно выслушайте его, можете задать уточняющих 1-2 вопроса.

— Скажите, а какова цена на сегодняшний день?— 4.200 тысяч рублей.

Почему необходимо задавать вопрос именно в такой формулировке? Причина кроется в том, что за время подачи и публикации объявления информация о цене могла измениться, как в большую, так и в меньшую сторону. Вы должны обладать актуальной инфой по цене продажи! Иначе, наивно думая, что цена та же, что указана в объявлении можете попасть впросак, если фактически это будет ни так!

Предлагаем ознакомиться  Размер алиментов с двух родителей

— Скажите, а вы собственник?— Да

— Я говорил (-а), что у нас есть покупатель, которому может подойти ваша квартира, когда вам удобно ее показать сегодня или завтра?—Лучше завтра вечером после 19.00— Хорошо, тогда я позвоню покупателю, расскажу о вашей квартире и в любом случае перезвоню вам, чтобы подтвердить встречу.— Хорошо, буду ждать звонка

Так как вы оговорились, что у вас есть возможный покупатель (это не точно, вы просто обмолвились, что возможно подойдет, ничего не обещая на 100% — это важно!), стараетесь назначить встречу на просмотр. После получения утвердительного ответа на просмотр, спрашиваете точный адрес, номер домофона и уточняете время.

Некоторые специалисты сразу спрашивают разрешение рекламировать квартиру, в случае, если она не подойдет покупателю. Но не рекомендую этого делать пока вы не сходили на просмотр, т.к. у хозяина может закрасться подозрение, что никакого покупателя нет. Гораздо органичнее, если вы сделаете это предложение уже при личной встрече.

Предлагать рекламировать квартиру можно спустя час-два, когда вы позвоните во второй раз, после яко бы состоявшегося разговора с имеющимся у вас покупателем и сообщите, что квартира не подошла (придумайте вескую причину, которая не обидит продавца) и предложите рекламировать квартиру.

— А вы один собственник?— Нет, у меня еще два ребенка в доле, покупали по маткапиталу.— Ох, жаль, наш покупатель очень боится квартир с детьми-собственниками, не могли его переубедить, что это безопасно, поэтому скорее всего откажется смотреть. Но если квартира не подойдет ему, можно я буду рекламировать ее другим покупателям?

Когда вы выясняете, что на том конце не хозяин, а посредник.

— Здравствуйте, квартиру еще продаете?— Да, а какая вас интересует?

Бывает такое, что опытные агенты проходят этот вопрос-фильтр и говорят наобум, что квартира в продаже, хотя сами не до конца еще понимают какая именно вам нужна. Для чего они это делают, другой вопрос, но факт остается фактом. Очень редко, когда собственник реализует несколько объектов недвижимости, да случается и такое. Тогда спрашиваете напрямую.

— А вы собственник?— Нет, я его брат (товарищ, сосед, знакомый и т.д.), специалист по недвижимости.

Агенты могут прямо не представляться, чаще говорят что знакомые и просто помогают продавать жилье, наверное, за просто так..

— А вы с какого агентства недвижимости?— Этажи, а вы?— Гаражи. Подскажите, вы с собственником по договору работаете?— Да— По цене двигаетесь?— Да, на 30.000 максимум— Если я приду с покупателем, покажете квартиру?— Если с реальным, то конечно!

Предлагаем ознакомиться  Как написать правильно уточнения к апелляционной жалобе пр апк рф

Что вы узнали из этого диалога риэлтора? Во-первых, собственник заключил эксклюзивный договор с маклером, а значит комиссия будет. Во-вторых, коллега готов поделиться с вами 30 тысячами рублей, а значит у вас есть стимул привести покупателя, но при этом покупателю скидка уже не светит. В-третьих, вы дали понять маклеру, что готовы сотрудничать за указанные комиссионные и вскоре найдете покупателя на квартиру.

Источники контактов для холодных звонков:

  1. по «Обмену» —звоним и выясняем, работает ли собственник с агентством недвижимости. Если нет, то назначаем просмотр, встречаемся, продаем услугу, заключаем договор;
  2. по «Продаже» — выясняем, собственник ли это, встречаемся, заключаем договор, работаем.
  3. Газетные объявления месячной давности обзваниваем, потому что собственник еще сам подавал объявление.
  4. Ищем объявления, где человек продает мебель и бытовую технику ни в единичном экземпляре. Прозваниваем, спрашиваем всю ли они мебель продают и реализуют ли они квартиру? Если ответ утвердительный, представляетесь маклером и предлагает продать жилплощадь с мебелью, назначаете встречу. Но на всякий случай оставляете объявления о продаже мебели.

Холодные звонки риэлтора по базе городских номеров города. Еще один способ наработать клиентов с помощью звонков. Вам надо найти либо печатную версию справочника вашего города, либо электронную базу (они продаются за деньги). Заранее готовите схему разговора холодного звонка в виде соцопроса.

Здравствуйте! Мое имя, Елена, отдел социального развития города N-ска. Мы проводим соцопрос, чтобы выявить потребности жителей вашего района. Вам удобно сейчас говорить? (если отказывается, то спросить, в какое время перезвонить).

— Скажите, что по-вашему можно изменить в вашем районе?— Устраивает ли вас инфраструктура?— Довольны ли вы УК или ТСЖ?— Давно ли делался ремонт в вашем подъезде?— Вы планируете улучшить жилищные условия в ближайшее время?— Какой из вариантов в качестве источника средств вам ближе:

  • программа Молодая семья;
  • Ипотека;
  • Субсидии;
  • Собственные средства.

— А вы знаете специфику решения этого вопроса?— Вы хотите в рамках соцпрограммы бесплатно получить консультацию по этому вопросу?

После получения согласия:— Разрешите, я передам ваши контакты специалисту? В какое время вам удобно принять от него звонок?

Схема холодного звонка риелтора строится следующим образом:

  • вы открываете клиента под невинным предлогом соцопроса;
  • затем спрашиваете его мнение (а многие любят его высказывать по поводу и без);
  • далее даете ему выговорить то, что накипело (по состоянию инфраструктуры, работы коммунальных служб);
  • после, как клиент проникся доверием, задаем интересующие нас вопросы об улучшении жилищных условия и источнике средств;
  • после того, как убедились, что клиент подумывает над покупкой недвижимости, предлагаем ему бесплатно в рамках соцпрограммы получить консультацию по приобретению жилья;
  • спрашиваем согласие передать его номер специалисту и фиксируем себе;
  • затем перезваниваем, назначаем встречу в офисе агентства недвижимости или на квартире клиента, консультируем, продаем услугу, заключаем договор на продажу и последующую покупку или на покупку жилплощади.
Предлагаем ознакомиться  Предоставление услуг риэлтора при покупке квартиры в 2019 году

Объявления из прессы фильтруются через базу номеров агентства и в результате высвечиваются номера, которые не принадлежат своим агентам и риелторам других агентств недвижимости города.

Далее объявления распределяются между агентами и начинается т. н. «прозвон», цель которого выяснить ситуацию по продаже и договориться на просмотр. Но вы должны понимать, что 95% таких звонков и «походов» по квартирам — это пальцем в небо.

Клиента здесь на договор получится взять очень редко, т. к. вы еще не владеете техниками продажи себя, как специалиста и своей услуги, плюс большую роль играет то, сколько еще посетило собственника таких же агентов-новичков или профессионалов.

Как общаться с риэлтором при аренде квартиры

Здесь вас лучше обучит ваше агентство. Почаще прислушиваетесь к разговорам ваших более опытных коллег, перенимайте у них стиль разговора, вопросы, которые они задают. Поверьте, что нет резона изобретать самокат, если он уже есть и летает, как ракета.

Лучше всего записывайте, не надейтесь на свою память. Первое время я звонил по листочку, в котором прописывал вопросы по каждой квартире, которую мне давали для прозвона.

Вы узнали, как делать холодные звонки риэлтору при обзвоне объявлений о продаже квартиры, как начать разговор, варианты сценариев, если говорите с собственником или посредником, как правильно делать звонок и грамотно задавать вопросы, чтобы получить нужную информацию.

Перепроверка цены за риэлтором

Если покупатель квартиры решил поручить риэлтору найти квартиру, то следует контролировать этот процесс, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, допустим, сговора риэлтора с продавцом квартиры, завышения цены просмотров квартир, за которые внесена предоплата, и т.д.

Найти квартиру, которую предложил риэлтор, обычно просто. Достаточно в Интернете забить адрес квартиры или же забить адрес в специализированных базах недвижимости. Вариант в большинстве случаев будет найден. Следует уточнить, актуально ли еще объявление, не внесена ли предоплата, не продана ли квартира.

По указанному выше алгоритму проверяется цена квартиры. Риэлтор покупателя знает те возможности, которыми располагает покупатель, и это даёт недобросовестному риэлтору возможность заработать лишних денег. Для этого достаточно договориться с риэлтором продавца и поднять цену до той цены, которую может заплатить покупатель.

На практике наших юристов по недвижимости был случай, когда покупатель сам нашел квартиру, а после общения с риэлтором цена выросла на 600 тыс. руб. Если цена, озвученная риэлтором, выше, чем указанная в объявлении, то Ваш риэлтор как минимум планирует получить еще и скрытую комиссию. Как вести себя с таким риэлтором? Правильно, от такого риэлтора следует отказаться.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector