В чем минус апартаментов

В чем минус апартаментов

Живи или копи

В зависимости от назначения апартаменты классифицируют на несколько групп: для жизни, сервисные и инвестиционные.

Апартаменты, в которых можно жить, обычно строят на земельном участке с назначением под гостиницу. Такая недвижимость зачастую дешевле, чем обычное жилье. Нередко его покупают родители для подросших детей. К этому типу относится и так называемое псевдожилье. В отличие от большинства апартаментов, такие помещения продают без отделки и без мебели. Пример – комплекс Neopark у Пулковского парка.

«В сервисных апарт-отелях (как упоминавшийся Ye’s) часть собственников проживают сами, часть – сдают свои юниты самостоятельно, а часть – передают их управляющей компании и получают доход, – прокомментировала Яна Васильева. – Инвестиционный тип – это кондоотель, особый формат, объединяющий характеристики отеля и кондоминиума.

Екатерина Аршинова к этому перечню добавила рекреационные апарт-отели. Это премиальные объекты в курортных локациях. Например, «Русские сезоны» от девелопера RBI (Сестрорецк).

Понятия и определения

Апартаменты

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Регистрация с условиями

Особенности проживания в квартирах всем хорошо известны. Поэтому консультанты более подробно остановились на нюансах, связанных с апартаментами.

Так, многих потенциальных покупателей волновал вопрос регистрации. Отвечаем: зарегистрироваться в такой недвижимости можно. Но, во-первых, если комплекс подходит под классификацию отеля (а не находится где-то в промзоне), и, во-вторых, каждые пять лет прописку нужно будет продлевать. Для семейных покупателей это может стать проблемой, так как детей будет сложно прикрепить к детскому саду, школе или поликлинике.

Как разделить квартиру в ипотеке. Отвечает юрист

Новостройки попали в интересное положение

Куда инвестировать на рынке недвижимости

Рынок недвижимости: девять советов для «чайников»

Не торопитесь покупать загородную недвижимость

Апартаменты в Московском районе: куда лучше инвестировать

Задайте себе эти четыре вопроса перед покупкой апартаментов

Сдавать жилье в Петербурге скоро будет невыгодно

Апартаменты, купленные в долевку, достраивать никто не будет

FMC – новая технология в сфере ремонта и дизайна?

«К сожалению, современное законодательство пока не регулирует четко этот вопрос, – поделилась Яна Васильева. – Уже были инциденты, когда собственникам пришлось регистрироваться через суд, так как госорганы им отказали. И все равно это была лишь временная прописка».

На данный момент постоянная регистрация в апартаментах возможна только в том случае, если помещение официально переведено в жилищный фонд.

Недостатки апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

  • стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
  • свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
  • район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
  • сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

  • при приобретении офисного помещения нельзя использовать средства мат. капитала или иных государственных субсидий;
  • застройщик имеет право не соблюдать нормативы, установленные для жилищного строительства;
  • покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет;
  • стоимость коммунальных платежей на 15-20% больше, чем за аналогичную квартиру;
  • собственники помещений не вправе создать ТСЖ;
  • недвижимость подлежит изъятию за долги в судебном порядке;
  • ставки по налогу на коммерческое имущество выше, чем на жилье.
Предлагаем ознакомиться  Какие документы нужны при подачи заявления в ЗАГС

Чем еще плохи апартаменты, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Управление по договору

Следующая животрепещущая тема – взаимоотношения с управляющей компанией. В сервисных и инвестиционных апарт-отелях именно эти организации занимаются сдачей в аренду помещений и берут на себя ответственность за доход собственников. Кроме того, УК следит, чтобы арендаторы не нарушали правила проживания и исправно погашали арендные и коммунальные платежи.

От деятельности управляющей компании зависит очень многое. Менять ее в апарт-отелях нельзя, и если она окажется «так себе», то большой доходности можно не увидеть. Вот почему важно при подборе проекта для вложений изучить не только застройщика, но и УК: какой у нее опыт, какие проекты были, какие сервисы она предоставляет, какую доходность обещает. Нужно почитать отзывы об УК в сети, пособирать мнения.

Доход с гарантией и без

Величина дохода – это, пожалуй, и есть главный вопрос, который интересует потенциальных покупателей апартаментов. Каждый апарт-отель предлагает определенный пакет доходности. Минимальный – порядка 8%, максимальный – 20% (порой можно встретить и более высокие цифры, но эти предложения нужно изучать особенно пристально).

Много это или мало? По оценкам экспертов, банковские депозиты сейчас дают доходность на уровне 6,0-6,5%, квартиры – 7,0-8,0%, коммерческие помещения – порядка 12,0% (но порог входа в последнем случае довольно высок). Апартаменты на этом фоне смотрятся выигрышно. Однако данные по ним пока можно считать условными – в силу того, что сегмент еще слишком молод. Более уверенные статистические данные появятся лет через пять-десять.

И все-таки сколько денег в месяц могут приносить апартаменты? Эта цифра зависит от множества факторов. В частности – от суммы инвестиций.

«Предположим, вы вложили в покупку два миллиона. На эти деньги на ранних этапах можно приобрести небольшое помещение с отделкой и мебелью, полностью укомплектованный номер. Можно выбрать программу либо гарантированной доходности – она привязана к стоимости инвестиций (8,8% годовых), либо максимальной доходности, которая зависит от суммы, полученной за аренду, и составляет до 20%.

По мнению Светланы Кузьменко, для инвестора самым выгодным и надежным является гарантированный доход. Если такой программы нет, то стоит подумать, нужно ли вкладывать сюда деньги. Еще один критерий, на который стоит обратить внимание, – средняя заполняемость апарт-отеля. При хорошем управлении номер должен быть заселен минимум 20 дней в месяц. Если нет – значит, налицо дефект места либо управления.

Подсчитать будущий доход можно самостоятельно. Вычисляете среднюю стоимость аренды в локации в день (данные по месячной стоимости есть в открытых источниках), умножаете на количество «заполненных» дней и из этой суммы вычитаете накладные расходы (если это полноценный отель – порядка 40%). Если полученная вами цифра в разы отличается от сказанного застройщиком – ищите другой вариант.

Ипотека

При покупке недвижимости с привлечением заёмных средств банка, условия кредитования для апартаментов и квартиры будут отличаться. Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин:

  • не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости;
  • сложность оценки объекта;
  • большой первоначальный взнос;
  • повышенные процентные ставки.

При оформлении ссуды кредитно-финансовые организации выдвигают следующие требования:

  • наличие разрешительной документации у застройщика;
  • подтверждение доходов заёмщика;
  • собственные средства не менее 15% стоимости;
  • страхование помещения.

Сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки. Кредитно-финансовые организации устанавливают ограничения по максимальной сумме займа и сроку кредитования.

Траты и рассрочки

Как уже упоминалось, из суммы потенциального дохода владельцу апартаментов нужно не забыть вычесть накладные расходы. Складываются они из затрат на ремонт, оплату коммунальных услуг и налогов.

Стоимость ремонта просчитать сложно – это зависит от того, как именно хочет обустроить юнит его собственник и как помещение будет эксплуатироваться. Еще нюанс – общедомовое имущество и МОП принадлежат апарт-отелю, а значит, их содержание ложится на клиента.

Что касается оплаты услуг ЖКХ, то в большинстве случаев она будет больше, чем в квартирах. Дело в том, что в жилых домах часть затрат компенсирует город, а апартаменты относятся к коммерческим помещениям. Поэтому отопление и водоснабжение обойдутся дороже процентов на 20. А если добавить дополнительные услуги (клининг, доставку еды, прачечную и т. д.), то выйдет еще затратнее.

И про налоги. Если человек приобретает апартаменты, которые можно сдавать самостоятельно, то ему придется платить НДФЛ в размере 13%. Можно эту ставку уменьшить до 6%, если зарегистрироваться как ИП и перейти на «упрощенку».

Предлагаем ознакомиться  Жалоба в прокуратуру на судебных приставово от управляющей компании

Налог на имущество владельцам апартаментов предстоит платить по ставкам для коммерческой недвижимости – в зависимости от локации объекта, статуса земельного участка и других параметров. Так, если апарты входят в состав МФЦ, где доля торгово-офисной недвижимости превышает 20% суммарной площади, то ставка может составить 1% от кадастровой стоимости. А если юниты построили в составе ЖК, то ставка окажется в пределах 0,3%.

Хотя ставки для апартаментов заметно выше, чем для жилья (0,1%), их кадастровая стоимость в большинстве случаев ниже. Например, в одном из апарт-отелей на Московском проспекте номер за 5 млн руб. имеет кадастровую стоимость всего 1,7 млн. Поэтому в целом величина налога для собственников апартаментов и владельцев квартир вполне сопоставима.

Стоит также знать, что при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет, запрещено использовать государственные субсидии, в том числе материнский капитал. Но можно рассчитывать на ипотеку либо рассрочку.

«Ипотека на апартаменты по ставкам уже сравнялась с займами на квартиры, – сообщила Яна Васильева. – Наш партнер Абсолют банк дает субсидированную ставку 7,99% на весь срок кредитования. Но минимальная ставка – 5,00% – на апартаменты не распространяется. По рассрочке есть разные варианты. Например, в нашем проекте „Вертикаль“ на Большом Сампсониевском рассрочка действует еще год после начала работы отеля. А вот застройщик „Ласточкина гнезда“ давал рассрочку на десять лет – может быть, по причине не очень удачной локации».

Сравнение с квартирой

Чтобы понять, чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке и проживании, нужно сравнить оба объекта по критериям.

Параметр сравнения Апартаменты Квартира
Ставка по ипотеке От 9,99% От 8,6%
Налог на имущество 0,5-2% 0,1-0,3%
Регистрация Временная Постоянная
Использование государственных субсидий на покупку Нет Да
Соблюдение ГОСТ  СНиП при строительстве Нет Да
Согласование перепланировок Нет Да
Предоставление налогового вычета Нет Да

Важное значение для покупателя имеет стоимость объекта. И здесь апартаменты бесспорно лидируют. Например, в ЦАО Москвы можно купить однокомнатную квартиру от застройщика, площадью 45 квадратных метра, за 12,96 миллионов рублей.

Аналогичные по площади апартаменты в том же районе столицы можно приобрести за 11,3 миллиона рублей. Экономия по первоначальной стоимости составляет 14,6%.

Сертификат как обязанность

Еще один вопрос, который обсудили консультанты с посетителями Ярмарки недвижимости, касался сертификации апартаментов.

Сертификация гостиниц и других средств размещения долго считалась делом добровольным. Но ФЗ «Об основах туристской деятельности в РФ» ввел норму о постепенном переходе на обязательную сертификацию гостиниц и апартаментов. В данный момент иметь сертификат обязаны все средства размещения с фондом более 50 номеров, с 2020-го – с фондом более 15 номеров, а начиная с 2021-го – все без исключения объекты размещения.

За отсутствие классификации Роспотребнадзор имеет право оштрафовать апарт-отель на весьма приличную сумму – до 4% от выручки. Поэтому, во избежание сюрпризов, не мешает поинтересоваться, имеется ли у отеля эта важная бумага.

Исключения составляют комплексы апартаментов, полностью адаптированные для постоянного проживания (обычно с численностью номеров в несколько тысяч). Если такой объект не позиционирует себя как гостиница, если при нем нет управляющей компании, то и сертификат ему не нужен.

В чем минус апартаментов

Приводим ответы экспертов на самые интересные вопросы посетителей о покупке апартаментов.

Отвечает Екатерина Аршинова, менеджер отдела коммерческой недвижимости «Риэлт Групп»

На каком этапе надо проверять управляющую компанию, если покупать апартаменты на уровне котлована?

– Это зависит от застройщика. Если у него уже есть такие проекты, то он вас заранее проинформирует, какая УК планируется. Но имейте в виду, что к финалу строительства может быть другая управляющая компания. Этот рынок еще не «объезжен». А вообще условия обсуждаются на стадии заключения договора о долевом участии. Для полного понимания вопроса лучше обращаться к юристам.

Когда мы покупаем квартиру, то примерно знаем, какую площадь хотим. А как быть с апартаментами, чтобы они выгодно сдавались?

– Нужно отталкиваться от потребностей арендаторов. Например, если вы будете сдавать юнит для длительного проживания, то нужно не менее 35 квадратов. А если больше рассчитываете на туристов и командировочных, то можно обойтись и 20-25 метрами. Этого вполне достаточно, чтобы переночевать.

Можно ли сдать свой юнит для бизнеса?

– Да, порой в юнитах открывают салоны красоты, визажа, массажа. Это вполне удобно для такого рода деятельности. Клиентами могут стать сами жильцы отеля, причем предпринимателям даже не нужно тратиться на рекламу – достаточно повесить объявление в холле или раздать листовки.

Предлагаем ознакомиться  Срок проверки качества автомобиля

Отвечает Яна Васильева, заместитель директора центра инвестиций в недвижимость АН «Бекар»

Предположим, я сдал свои апартаменты, и у меня в номере ломается телевизор. Кто за это платит? И должен ли я скидываться на капремонт здания?

– Предусмотреть, что, когда и почему сломается, управляющая компания не может. Если телевизор сгорел от старости – платит собственник. Если это гарантийный случай – на время ремонта УК предоставит замену. Если в ТВ кинул тапкой гость – то спрос с него.

В капремонт собственник вкладывается на обязательной основе. В наших отелях мы создаем резервный фонд. Туда ежемесячно идут отчисления: от 1,0% в первый год до 3,5% на пятый год. Эти деньги идут на ремонт и решение глобальных вопросов.

Выгодно ли иметь апартаменты на юге, куда люди приезжают в отпуск? И можно ли их купить за рубежом, например, в жарких странах, где много туристов?

– Если говорить о юге нашей страны, то сезон там длится только четыре месяца в году, на остальное время 90% гостиниц закрывается. Таким образом, апартаменты будут приносить доход только треть года, а дальше будут исключительно расходы в виде платежей за коммуналку. Поэтому важно все просчитать.

В другой стране купить апартаменты никто не запрещает. Но вы должны понимать, что это другое законодательство, новый рынок со множеством нюансов. Если у вас есть эмоциональные, физические и прочие ресурсы все это изучить – велкам. Или доверьте этот вопрос профессионалам.

Отвечает Светлана Кузьменко, менеджер по развитию проекта Status by Salut!

Возможна ли регистрация в апартаментах для арендаторов?

– Могу поделиться опытом управляющей компании комплекса «Салют 5». УК сформировала отель – без звезд, но с сертификатом. Сейчас по закону каждый иногородний гость должен в течение трех дней встать на учет по месту временного пребывания (если он приехал более чем на 90 дней).

В чем минус апартаментов

Все это делается быстро и цивилизованно: через электронную систему УК подает соответствующие данные в МВД. Прибывшему гражданину не нужно сниматься с учета по постоянному месту жительства, нет необходимости куда-то идти за справкой – этот документ можно получить на месте. Клиенты из России чаще всего регистрируются на год-два, иностранным гражданам нужно продлевать регистрацию каждые 90 дней.

Бывает ли так, что апарт-отель строился под одну категорию клиентов, а в итоге его облюбовали другие постояльцы?

– Да, например, апарт-отель Status by Salut! Он стал последним объектом на территории комплекса «Салют», завершающим формирование этой гостинично-досуговой локации. Девелопер планировал, что это будут небольшие юниты, которые родители купят своим подросшим детям.

Однако реальность показала, что это место способно генерировать туристический поток. Апартаменты стали пользоваться повышенным спросом у арендаторов. Вследствие этого стали множиться УК, которые взяли у владельцев их апартаменты и стали управлять ими как мини-отелями. Поэтому следующие корпуса девелопер наделил помещениями для сервисной инфраструктуры. Теперь комплекс позиционируется как гибридный отель под управлением международного оператора AccorHotels с 50-летним стажем.

Преимущества апартаментов

Владельцы квартир в многоквартирном доме владеют общедомовым имуществом на праве долевой собственности. То есть места общего пользования – подвал, чердак, придомовая территория и другие – являются собственность жильцов.

У владельцев апартаментов права собственности на общедомовое имущество отсутствуют. То есть, если собственники захотят сделать на лестничной клетке совместный тамбур на несколько помещений, им придется выкупать или арендовать данную территорию у собственника комплекса.

Кому подходит нестандартный формат недвижимости

Жилье с особым статусом лучше всего подходит следующим категориям граждан:

  • студентам;
  • холостякам;
  • бизнесменам;
  • инвесторам.

А вот для семей с маленькими детьми или пенсионерам такой формат недвижимости не соответствует. Это связано с тем, что при строительстве многоквартирного жилого дома застройщик обязан выполнять нормы по благоустройству и обеспечением жильцов социальной инфраструктурой.

Возведение апарт-комплекса не обязывает девелопера строить дополнительные объекты, организовывать парковочные зоны или проводить работы по благоустройству придомовой территории.

В чем минус апартаментов

После покупки можно перевести апартаменты в категорию жилой недвижимости. В некоторых случаях застройщики самостоятельно меняют статус объекта, когда новостройка уже введена в эксплуатацию.

Что лучше: апартаменты или квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Семейным парам с детьми также можно купить коммерческую недвижимость для проживания, если они располагаются в многоквартирном жилом доме. Потому что в этом случае застройщик обязан выполнять нормы по строительству детских садов, школ и других социальных объектов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector