Земельный участок является делимым в случае

Земельный участок является делимым в случае

Два подхода

В первом случае (абз. 1 п. 1 ст. 35 ЗК РФ) права собственности на все здание, все строение или все сооружение переходят от одного лица к другому, т.е. имущественный объект целиком поступает в собственность приобретателя. В этом случае новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением или сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Новый собственник приобретает права на часть земельного участка в соответствии с Земельным кодексом РФ (абз. 1 п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

На первый взгляд все очень просто и ясно. Но на практике возникает еще один вопрос: а является ли земельный участок делимым?

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Если он является делимым, то вопрос об оформлении прав за новым собственником решается новым собственником здания, строения или сооружения без дополнительных обращений к собственникам иных зданий, строений, сооружений. Так, например, в городе Москве Постановлением Правительства Москвы от 28.12.2004 N 929-ПП утвержден порядок организации работ по оформлению юридическими и физическими лицами договоров аренды земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, при переходе права собственности на них к другому лицу.

Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа (Постановление от 24.06.2005 N А26-9918/04-21) рассматривалось дело, в котором предпринимателю было отказано в приобретении земельного участка в собственность, несмотря на то что предприниматель имел в собственности все здание. Поводом к направлению дела на новое рассмотрение послужила нерешенность вопроса о делимости или неделимости земельного участка и то, что здание предпринимателя оказалось пристроенным к другому зданию и нельзя было сделать однозначный вывод о том, является ли предприниматель собственником первичного объекта недвижимости (здания) или ему принадлежат вторичные объекты недвижимости (помещения).

Во втором случае (абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ) право собственности на здание, строение или сооружение переходит к нескольким собственникам. В этом случае новым собственникам необходимо определить порядок пользования земельным участком с учетом величин их долей в праве собственности на здание, строение или сооружение и с учетом сложившегося ранее порядка пользования земельным участком.

Реализовать свое право на оформление земельно-правовых отношений собственники частей здания, строения или сооружения могут путем приобретения земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании, строении, сооружении.

Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа (Постановление от 24.06.2005 N А31-2256/21) рассматривалось дело, в котором заявитель единолично обратился с требованием об оформлении права аренды на земельный участок и получил отказ. Суд установил: материалами дела было подтверждено и сторонами не оспаривалось, что спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит двум собственникам, поэтому обязательным условием приобретения каждым из них права на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением.

Положение (п. 5 ст. 36 ЗК РФ) о необходимости совместного обращения для оформления прав на землю многократно критиковалось в последнее время. Противники этой нормы утверждали, что совместное обращение тормозит развитие земельной реформы в России. Однако Конституционный Суд РФ (Определение от 05.03.2004 N 82-О) при проверке конституционности п. 5 ст.

36 ЗК РФ пришел к выводу, что оспариваемая норма, устанавливая неодинаковый порядок приобретения прав на неделимые земельные участки для собственников расположенных на них зданий, строений, сооружений и сособственников, не нарушает конституционный принцип равенства, поскольку данный порядок обусловлен различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества, а право общей собственности двух или более лиц отличается по правовому режиму от права собственности, принадлежащего одному лицу.

Земельный участок, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, всегда признается неделимым в соответствии со ст. 6, 22 ЗК РФ, ст. 128, 133, п. 4 ст. 244, ст. 261, 607 ГК РФ, рассматриваемыми в нормативном единстве. Если собственники частей здания, строения, сооружения и собственник земельного участка, на котором расположены здание, строение, сооружение, пришли к соглашению о приобретении части земельного участка в собственность, то он подлежит сначала выделению, если это возможно, а затем оформлению в собственность с учетом норм, изложенных в главе 16 ГК РФ.

Предлагаем ознакомиться  Компенсация ГСМ сотрудникам в 2020 году

Такая же ситуация возникнет, если собственники частей здания, строения, сооружения изъявят желание оформить договор аренды земельного участка. Доли, закрепленные за каждым соарендатором в договоре аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, будут иметь значение лишь при расчете и внесении арендной платы.

Поэтому не должна вводить в заблуждение норма, изложенная в ст. 6 ЗК РФ, относящая к объектам земельных правоотношений часть земельного участка. Часть земельного участка — фикция, необходимая для упорядочивания отношений при возникновении долевой собственности, а также до решения вопроса о делимости или неделимости земельного участка.

Так, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 01.07.2003 N 12168/02 указал, что в соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки, а не доли в праве аренды на них. Этим ВАС РФ подвел итог, в частности, в спорах о том, какие земельные участки следует признавать делимыми, а какие нет и каков должен быть порядок оформления прав на делимые и неделимые земельные участки.

Следует отметить и еще один момент, касающийся государственной регистрации договора аренды земельного участка. В силу ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Федеральным арбитражным судом Московского округа (Постановление от 12.03.2004 N КГ-А40/1255-04) рассматривалось дело об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, так как представленный на регистрацию договор не соответствовал по форме и содержанию требованиям п. 3 ст. 36 ЗК РФ и ст. 607 ГК РФ.

Часть земельного участка как объект имущественных прав

В процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка формируются части участка, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме (ст. 14 Закона о земельном кадастре).

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости? Очевидно, что часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Обратим внимание на п. 2 ст. 6 ЗК РФ, в котором говорится о разделе на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок.

Напротив, часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК РФ).

Как установлено п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 11 апреля 2002 г.), если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому в учреждение юстиции, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

Однако в случае отчуждения части земельного участка, например при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось выше), часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).

Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей собственности в соответствии со ст. 247 ГК РФ. В этом случае при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении такой части указывается «находится в пользовании участника общей собственности» (п. 6.5 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119).

Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК РФ), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст.

Предлагаем ознакомиться  Как поступать если незаконно не платят на работе

27 Закона о государственной регистрации, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права.

Рассматривая вопросы делимости земельных участков, нельзя не коснуться сравнительно новых понятий — «составной земельный участок» и «единое землепользование».

В п. 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660, установлено, что несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

Далее Приказом Росземкадастра «О кадастровом делении территории Российской Федерации» от 14 мая 2001 г. N П/89 разъяснялись особенности учета участков, состоящих из нескольких обособленных участков, которые представляют собой единое землепользование, расположенное более чем в одном кадастровом округе, районе, квартале.

В Порядке ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденном Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119 (в ред. от 29 июля 2002 г.), эти понятия уточняются. Составному земельному участку, состоящему из нескольких участков, присваивается наименование «единое землепользование (землевладение)», а государственная регистрация прав осуществляется как на один объект.

Представляется, что введение данных понятий, а также определение порядка государственной регистрации прав не являются компетенцией Росземкадастра.

Во-первых, такой объект прав, как «составной участок», «единое землепользование — землевладение», не предусмотрен ни гражданским, ни земельным законодательством. Никаких «составных участков» нет ни в Земельном кодексе, ни в Законе о земельном кадастре. Новые для имущественного и земельного оборота понятия не должны вводиться подзаконными актами.

Земельный участок является делимым в случае

Во-вторых, пользование одним лицом несколькими объектами как критерий формирования (образования) одного объекта права законодательством также не предусмотрено. Из того что одно лицо пользуется разными вещами, вовсе не следует, что они образуют некий новый объект права. Следуя признаку единства владельца, можно и несколько квартир, принадлежащих одному лицу, назвать «составным жилым помещением», «единым жилищем».

Кроме того, один землепользователь может быть одновременным обладателем разных имущественных прав — вещных (собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения) и обязательственных (аренда, безвозмездное срочное пользование), но один объект права должен обладать одним правовым режимом.

В-третьих, «составной участок», особенно состоящий из обособленных участков, расположенных на территории разных субъектов России и муниципальных образований, не может быть единым объектом права. Кто, какой орган предоставит такой «участок»? Как можно «по заявлению правообладателя» объединить в один объект права расположенные в разных населенных пунктах и за их пределами участки с разной категорией земель и разным разрешенным использованием, т.е. с разным правовым режимом?

В-четвертых, «составной земельный участок» противоречит и такой цели кадастрового учета, как индивидуализация объекта. В Едином государственном реестре прав при описании участков заполняется графа «Местонахождение». Как можно определить местонахождение участка, который «составлен» заявителем и кадастровым органом из участков, расположенных в разных регионах России?

https://www.youtube.com/watch?v=https:3MMiMcxz8Ww

Вышеуказанным Приказом Росземкадастра N П/89 для таких участков создается условный кадастровый округ, граница которого проходит по государственной границе Российской Федерации. Местонахождение такого участка можно будет описать словами песни: «Мой адрес — не дом и не улица, мой адрес — Советский Союз».

На практике «единое землепользование» приводит к тому, что земельный участок предоставляется физическому лицу, например, следующим способом: «Часть — в аренду, часть — в собственность». Или под линию электропередач предоставляется «участок», состоящий из нескольких десятков площадок под каждую опору.

Или крупная организация становится арендатором «составного» земельного участка, включающего один участок под производственную базу в одном районе города, а другой — под автохозяйство совсем в другом районе. Заключение одного договора аренды в отношении двух объектов не противоречит гражданскому и земельному законодательству и вполне допустимо.

Критерии делимости

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, для определения делимости земельного участка необходимо и достаточно, чтобы:

  1. после раздела образовались самостоятельные земельные участки;
  2. разрешенное использование образовавшихся земельных участков осуществлялось без перевода их в состав земель иной категории.
Предлагаем ознакомиться  Как поделить участок на двоих два собственника

Что представляет собой самостоятельный земельный участок? Самостоятельный земельный участок — это: 1) участок определенного размера; 2) технологически и производственно самостоятельный; 3) определенного местоположения.

Участок определенного размера

В ст. 33 ЗК РФ определено, что устанавливаются законами субъектов РФ и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления для различных видов деятельности максимальные и минимальные размеры земельных участков. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной или проектной документацией.

Местоположение

В ст. 16 ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» говорится, в частности, о том, что образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства проводятся в случаях необходимости устранения недостатков в их расположении — чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании.

Этот перечень не следует считать исчерпывающим. Так, например, следует признать неделимым земельный участок, если в результате его предполагаемого разделения образуется земельный участок, не имеющий самостоятельного выхода к местам общего пользования (дорогам, проездам, выездам…), и тем самым будет ограничено право владельцев иных земельных участков необходимостью обеспечения прохода (проезда) через их участок к выделяемому земельному участку.

Изменение разрешенного использования

В соответствии с Законом г. Москвы от 14.05.2003 N 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» земля города Москвы является землей поселения. Соблюдение градостроительных требований к использованию земельных участков в Москве обязательно для всех собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов.

Основным документом при оформлении землепользования в Москве является акт разрешенного использования земельного участка, в котором зафиксированы разрешенные виды функционального использования земельного участка, иные требования и ограничения к использованию земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости, ограничения прав на использования земельного участка, в том числе публичные сервитуты и т.д.

Это означает, что новый собственник, например, нежилого здания производственного назначения не вправе будет построить на его месте жилой дом без изменения существующего разрешенного использования этого земельного участка (производственное) на иное (жилое). Из этого следует, что даже в рамках одной категории земель существует разное использование земельных участков, установленное Законом г.

Как показывает практика применения ст. 35, 36 ЗК РФ, до сих пор возникают определенные сложности при оформлении прав на землю в результате перехода прав на здание, строение, сооружение.

Эти сложности, как правило, связаны с недостаточным исследованием информации о земельном участке, на котором расположено приобретенное здание, строение, сооружение или помещения в них. Однако большую часть этих проблем можно нивелировать, если заранее установить, на каком земельном участке — делимом или неделимом находится приобретенное здание, строение, сооружение, какое разрешенное использование имеет земельный участок.

Также следует иметь в виду, что если в актах или иных документах на земельный участок отсутствует информация о том, является ли он делимым или неделимым, и приобретенное здание целиком принадлежит одному собственнику, то вопрос о делимости земельного участка вполне можно решить и в судебном порядке.

Большинство же проблем носит системный характер и возникает потому, что нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 ЗК РФ). В ст.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

35, 36 ЗК РФ устанавливаются такие исключения, но механизм их реализации на практике связан со сложностью правового регулирования, так как применению подлежат в совокупности не только нормы федеральных законов, но и законов субъектов РФ, а также иные нормативно-правовые акты и акты органов местного самоуправления.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector